A las dificultades de acceder a un crédito se suman condiciones de alquiler más exigentes.
A pesar de la necesidad de compra de vivienda existente y de que se están atendiendo peticiones de información de compra de forma importante, tal y como explican desde la Federación Gallega de Empresarios Inmobiliarios (Fegein), un informe elaborado por dicha federación destaca que muchos posibles compradores son incapaces de hacer frente al 20% de financiación que tienen que entregar –dado que ninguna entidad de crédito financia más del 80% del valor de tasación de la propiedad–, más los impuestos y los gastos de constitución de la nueva hipoteca, que implican el desembolso de entre un 10% y un 15% a mayores, lo que supondría una media de entre 13.000 y 19.600 euros, aproximadamente, para una vivienda de unos 78 metros cuadrados y un precio medio de 130.666 euros.
Desde la federación de los inmobiliarios gallegos ponen de manifiesto la “dura competencia” que realizan las entidades financieras que han recibido capital inyectado del Estado al “conceder las hipotecas a las propiedades embargadas por ellos mismos a un 100% de financiación, igual que unas condiciones crediticias más favorables”, señalan, lo que “se podría calificar de competencia desleal”.
Uno de los pocos datos positivos para el comprador que se desprenden de este informe es que el precio de la vivienda libre descendió en Galicia en un 4,4% en el primer trimestre del año, y un 3,8% en términos interanuales. Además, se constata un repunte de la compraventa de viviendas en el último trimestre de 2010 y en el primero de 2011, incremento que achacan a las modificaciones en el tratamiento fiscal de la vivienda (IVA e IRPF) y que se extiende hasta marzo del presente año, debido a que numerosos contratos de compra firmados en el segundo semestre de 2010 no se registra o notifica hasta fechas posteriores.
En líneas generales, desde la Federación Gallega de Empresarios Inmobiliarios consideran que en este ejercicio el comportamiento del mercado de la vivienda es “irregular”, ya que si bien hay una constatación del final de ciclo bajista, “hay diversas coyunturas en el mercado que pueden originar leves descensos”. En este sentido, detectan que con la salida al mercado de propiedades embargadas por las entidades financieras, se está dando el caso de que unidades que “ya habían sido comercializadas vuelvan a aflorar al mercado nuevamente, no dejando que el stock actual disminuya significativamente”.
GALICIA, EN MEJOR SITUACIÓN
De todos modos, destacan que el comportamiento en nuestra comunidad “es mejor que en el resto de España”, dado que “no ha habido una construcción desproporcionada como en el resto del Estado” argumentan, lo que explica que no se haya producido un desplome de los precios ni de las ventas. Así las cosas, la cuota de mercado de compraventa de Galicia representa el 5,09% del total español, destacando A Coruña y Pontevedra como líderes en las operaciones y triplicando las realizadas en Ourense y Lugo, que presentan un comportamiento muy similar.
En lo que se refiere a la disponibilidad de inmuebles, según datos del Ministerio de Fomento, en 2010 el número de viviendas libres terminadas fue de 218.572, de las cuales 17.245 correspondieron a Galicia. Entre las ciudades con mayor número figuran Cataluña, la Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha, con 25.441, 21.959, y 21.468 viviendas, respectivamente. Dentro de Galicia, A Coruña es la que mayor número registró (7.014); seguida de Pontevedra con 6.212; y, en tercer y cuarto lugar, pero con una cantidad mucho más discreta, se situaron Lugo y Ourense, con 2.355 y 1.664 viviendas, respectivamente.
Por otra parte, según datos del informe de Fegein, las operaciones de venta en vivienda nueva en Galicia han supuesto el 59,5% y las de vivienda usada el 41,5%. En este último apartado hay que tener en cuenta que están incluidas las ventas de casas para rehabilitar o rehabilitadas en el rural. En este sentido, desde la Federación señalan como de “enorme importancia” haber apostado por la rehabilitación “como eje dinamizador del mercado inmobiliario en nuestra comunidad, con un empuje más que notorio en la provincia de Ourense”. Tanto en lo que respecta a la vivienda nueva como usada, se ha detectado una “importante corrección en los precios”, recoge el estudio. En el último año y medio esta corrección ha sido de un 8% para la nueva, y del 14% para la usada.
¿COMPRAR O ALQUILAR?
El plazo medio de contratación de un crédito hipotecario en Galicia es de 27 años, y el endeudamiento por vivienda se ha situado en una media de 104.533 euros, tal y como se refiere en el citado informe. Asimismo se recoge que nueve de cada diez de los nuevos contratos han fijado el euríbor como índice de referencia, y el 94,14% de los nuevos contratos hipotecarios se ha formalizado con un tipo de interés variable.
El precio medio por metro cuadrado por vivienda varía entre unas ciudades y otras. En A Coruña asciende a 2.320 euros, mientras que en Ferrol –la más barata de las siete principales ciudades de Galicia– se reduce hasta los 1.215 euros.
Aquellos que no puedan hacer frente a una hipoteca o estén entre ese porcentaje de personas incapaz de afrontar los gastos que ello implica, pueden optar por el alquiler, cuyos precios continúan estables desde el mes de enero, según el estudio, siendo el precio medio de 6,12 euros por metro cuadrado, lo que representa una media de 520 euros para un piso de tres habitaciones amueblado y sin garaje. A la hora de alquilar, también hay diferencias según ciudades. En este caso, Santiago se posiciona como la más cara, con un precio medio de 7,11 euros por metro cuadrado, y Ferrol vuelve a ser la más barata, con 5,06 euros. De todos modos, se detecta un “endurecimiento de las condiciones en el alquiler”.
Así, según las conclusiones del mencionado estudio, ahora resulta imprescindible presentar un justificante de ingresos como pueden ser las últimas nóminas o un contrato de trabajo; casi en la mitad (42%) se solicita aval bancario; y los más exigentes –en un 23% de los contratos– también demandan otros medios que garanticen el pago de la mensualidad. En lo que respecta al alquiler, el informe muestra que existe una creciente demanda que supera la oferta, debido a un elevado número de vivienda desocupada. Entre las causas por las que no salen al mercado estos inmuebles, se encuentra la inseguridad jurídica de los propietarios.
LOS PROBLEMAS CRECEN
La federación destaca los graves problemas sociales que se derivan de las dificultades con las que muchos se encuentran a la hora de acceder a una vivienda. Por una parte, el endurecimiento de las condiciones por parte del propietario provoca que un creciente número de personas no puedan acceder a un alquiler por falta de medios económicos y por no contar con un apoyo financiero al haber perdido su puesto de trabajo y no poder justificar sus ingresos.
Estos problemas se hacen más patentes en aquellos a los que se les ha embargado su vivienda, dado que, por una parte, se encuentran con dificultades para que se les vuelva a conceder un crédito para adquirir otra casa; y, por otra parte, les resulta complejo poder alquilar, recordemos que un 42% de los contratos de alquiler, según el estudio, solicita aval bancario, aval al que en muchos casos no se les concede.
